什么是以房養(yǎng)老，通俗地說，就是依據(jù)擁有資源在自己一生最優(yōu)化配置的理論，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對(duì)廣大老年人擁有的巨大房產(chǎn)資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價(jià)值，通過一定的金融或非金融機(jī)制的融會(huì)以提前套現(xiàn)變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值上的流動(dòng)，為老年人在其余存生命期間，建立起一筆長期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入。以房養(yǎng)老的理念之下則聚集了眾多的具體操辦模式，據(jù)大致歸納可包容30種，倒按揭只是其中最為典型也最為復(fù)雜的一種，并非一定要將以房養(yǎng)老等同于倒按揭。

以房養(yǎng)老的各種操作模式可分為金融行為和非金融行為，前者運(yùn)作復(fù)雜，必須通過金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)才得以順利運(yùn)營，包括倒按揭、售房養(yǎng)老和房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)等；后者的各種簡易方法，則是老年人開動(dòng)腦筋，再加上社會(huì)的有意倡導(dǎo)后，就完全可以自行操作，包括遺贈(zèng)扶養(yǎng)、房產(chǎn)置換、房產(chǎn)租換、售房入院、投房養(yǎng)老、售后回租、招徠房客、異地養(yǎng)老、養(yǎng)老基地等。這些看上去大相徑庭的做法，其實(shí)都可以實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的大目標(biāo)。

項(xiàng)目發(fā)展

中國有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。逐漸興起“年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付養(yǎng)老費(fèi)用，晚年衣食無憂”的“以房養(yǎng)老”。

2003年，時(shí)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇曾提議設(shè)立“反向抵押貸款”保險(xiǎn)，讓擁有私人房產(chǎn)并愿意投保的老年居民，享受“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)服務(wù)；

2004年底，中國保監(jiān)會(huì)計(jì)劃在廣州、北京、上海等全國幾大重點(diǎn)城市，試點(diǎn)推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險(xiǎn)品種；

2006年、2007年的全國兩會(huì)，也有政協(xié)委員提出類似建議。

2011年9月28日，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會(huì)，“以房養(yǎng)老”的提案再次引發(fā)外界關(guān)注，卻又因無相應(yīng)法律保障而陷入難解困局。

2013年國務(wù)院對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》。國家發(fā)展改革委、民政部聯(lián)合召開新聞通氣會(huì)，介紹了加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策和情況。會(huì)上透露，作為金融養(yǎng)老、以房養(yǎng)老的方式之一，中國將逐步試點(diǎn)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，具體政策會(huì)在2014年一季度由保監(jiān)會(huì)牽頭出臺(tái)。

2014年6月23日，中國保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。

市場前景

關(guān)于以房養(yǎng)老，很多專家的觀點(diǎn)一致：以房養(yǎng)老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)于人們眼前，面對(duì)巨大的家庭壓力，獨(dú)生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個(gè)天倫之樂的晚年。二是老年人，整個(gè)晚年的花費(fèi)也在不斷增大。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰能改善“有房富人，現(xiàn)金窮人”的“中國窮老人”現(xiàn)狀。

表現(xiàn)形式

以房養(yǎng)老模式多。據(jù)我們大致歸納可包容30種。

（1）“倒按揭”養(yǎng)老。以房養(yǎng)老中最為人所知也最復(fù)雜的一種。

（2）售房養(yǎng)老。簡單而言，售房養(yǎng)老就是“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”。大家在60歲之前，通過儲(chǔ)蓄存款、按揭貸款的形式，購買住宅，并在60歲之前還清所有房款的本息，取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)。再在60歲退休養(yǎng)老之時(shí)，將該住宅的產(chǎn)權(quán)予以出售，依靠出售該住宅的余值來養(yǎng)度自己的余生，達(dá)到養(yǎng)老保障的目的。

（3）家內(nèi)售房養(yǎng)老。家庭內(nèi)部父母與子女兩代人之間的一種房產(chǎn)繼承與贍養(yǎng)的特殊方式，父母在世時(shí)用擁有房產(chǎn)向子女出售，以換取養(yǎng)老用的款項(xiàng)。

（4）投房養(yǎng)老。用錢投資第二套或更多套房產(chǎn)，賺取錢財(cái)用于晚年養(yǎng)老，或用出租住宅的租金收益養(yǎng)老。

（5）投資返本入住。開發(fā)商將住房出售給老年住戶后，又在一定期限內(nèi)將售房款項(xiàng)逐年向老年住戶全部返還，帶老年住戶去世后，開發(fā)商重新將住房收回。對(duì)住戶來說可稱為“投資返本入住”。

（6）合資購房。老年人需要購買適合養(yǎng)老的住房，但在資金不敷使用時(shí)，聯(lián)合其他機(jī)構(gòu)或個(gè)人合資購房，房屋購買到到收受，老年人率先使用，帶老年人身故后，將該住房移交給合資對(duì)方享用或自主支配。

（7）購房返款養(yǎng)老。房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)從大規(guī)模營銷房地產(chǎn)中，獲得的超額營銷費(fèi)用中結(jié)余部分資金，返還給購房客戶并投入金融機(jī)構(gòu)積累理財(cái)，并于客戶年老后作為養(yǎng)老資金。

（8）父子合資購房養(yǎng)老。父母與子女合資購買住房后，與子女共享房屋產(chǎn)權(quán)，父母首先居住該住房，身故后將住房遺留給子女繼承。

（9）父子接力貸款購房養(yǎng)老。老年父母希望貸款購買新房居住，限于資金不足，向銀行貸款已超出年齡，故此與子女一起向銀行申請(qǐng)貸款買房，將來貸款本息也由父子接力合作歸還。

（10）異地養(yǎng)老。異地養(yǎng)老是離開自己的家鄉(xiāng)，到其他更適合的地域，或更為節(jié)約合理地度過自己的晚年生活，如城市到鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村到城市，如旅游養(yǎng)老、海外養(yǎng)老等等。

（11）基地養(yǎng)老。在大城市周邊的生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地域，大量建造養(yǎng)老基地，并附設(shè)以完備的設(shè)施服務(wù)，將城市中的老年人自愿移入基地養(yǎng)老，將老人原居住的住宅價(jià)值通過價(jià)值轉(zhuǎn)換，便換位老人養(yǎng)老所需要的現(xiàn)金流入。

（12）老年公寓養(yǎng)老。老年人到老年公寓居住養(yǎng)老，將原來居住住宅的價(jià)值搞活，支付公寓的各式用費(fèi)。

（13）老年社區(qū)養(yǎng)老。老年人將自有住宅做其他處置，自己入住大型老年社區(qū)養(yǎng)老，用房產(chǎn)處置的收入彌補(bǔ)老年社區(qū)的房租和生活護(hù)理用費(fèi)。

（14）農(nóng)家養(yǎng)老。城市的老年人到生態(tài)環(huán)境較為優(yōu)越、交通便利或有親緣瓜葛的農(nóng)村，購買或租住住房，在農(nóng)村養(yǎng)老生活。

（15）集資合作養(yǎng)老。富裕起來的老年人動(dòng)用自己的財(cái)力，合資建造自己需要的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，并在機(jī)構(gòu)中自我管理運(yùn)營，舒適養(yǎng)老度過晚年生活。

（16）住房置換養(yǎng)老。通過住房資源的置換，將住房的價(jià)值搞活或居住場所發(fā)生變更，以期更符合養(yǎng)老生活的實(shí)際情形。

（17）售房入院養(yǎng)老。老年人將自有住宅出售，自己住到養(yǎng)老院或養(yǎng)老基地中，作舒適養(yǎng)老。

（18）售房入院+養(yǎng)老壽險(xiǎn)養(yǎng)老。本模式是在售房入院的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，老年人將住房出售后自己居住到養(yǎng)老院舒適養(yǎng)老，房款則躉交與壽險(xiǎn)公司，辦理終生型的養(yǎng)老壽險(xiǎn)產(chǎn)品，以保障終生生活無憂。

（19）租房入院養(yǎng)老。老年人將住房對(duì)外出租，自己用租金居住到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，將來自己身故后將住房移交子女繼承。

（20）宅基地?fù)Q養(yǎng)老。老年農(nóng)民集中居住養(yǎng)老公寓，用宅基地?fù)Q去養(yǎng)老保障。

（21）農(nóng)房換市區(qū)房養(yǎng)老。以農(nóng)村宅基地置換市區(qū)公寓房，以農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)置換生活保障。

（22）招徠房客養(yǎng)老。老年人空有較大住宅，卻空落落少人居住，現(xiàn)將部分空置房間對(duì)外出租，收取租金養(yǎng)老。

（23）購養(yǎng)老房養(yǎng)老。老年人購買適合養(yǎng)老的住宅，長期居住安心養(yǎng)老，度過晚年生活。

（24）合居共住養(yǎng)老。若干志同道合的老年人將住房資源予以重新配置后，合居共住一起養(yǎng)老。

（25）托付贍養(yǎng)養(yǎng)老。兒女整日工作忙碌，故此將自己應(yīng)對(duì)父母盡到的贍養(yǎng)義務(wù)，有償委托他人代為履行。

（26）遺贈(zèng)扶養(yǎng)養(yǎng)老。如某孤寡老人無兒無女可做晚年依靠，也無過多現(xiàn)金可資養(yǎng)老運(yùn)用，卻有一套可觀的房產(chǎn)，這就可以同某位可靠人士簽約，由對(duì)方負(fù)責(zé)自己有生之年生活贍養(yǎng)的義務(wù)，到自己壽終正寢之時(shí)，所遺留房產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)都留贈(zèng)給該扶養(yǎng)人員作為補(bǔ)償。

（27）以房換養(yǎng)養(yǎng)老?！敖o我你的房子，我為你養(yǎng)老送終”，可稱為我國民間社會(huì)長期來就有的遺贈(zèng)扶養(yǎng)的“現(xiàn)代版”，發(fā)達(dá)國家倒按揭房產(chǎn)養(yǎng)老模式的“修訂版”。

（28）住房出典養(yǎng)老。老人可以選擇住宅出典，取得整筆款項(xiàng)用于投資，獲得投資收益后再將房屋重新贖回，余剩部分用作養(yǎng)老支出。

（29）以房自助養(yǎng)老。2007年4月21日《新京報(bào)》報(bào)道，“上海將試點(diǎn)以房自助養(yǎng)老，公積金管理中心做房東”。與反向抵押貸款不同的是，它從一開始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。

（30）法國的VIAGER養(yǎng)老。在法國房地產(chǎn)交易市場出現(xiàn)的一種新的購房付款形式，即用支付養(yǎng)老金的方式購買房屋。這就是頗有盛名的法國的Viager系統(tǒng)，也可稱為一種以房養(yǎng)老的新模式。

以上第1-9種為以房養(yǎng)老的金融養(yǎng)老模式，第10-15種為以房養(yǎng)老的集中養(yǎng)老模式，第16-24種為以房養(yǎng)老的換房養(yǎng)老模式，第25-30種為以房養(yǎng)老的托付養(yǎng)老模式。以上以房養(yǎng)老模式都是基于不同的背景假設(shè)，詳細(xì)內(nèi)容可參見浙江大學(xué)柴效武教授的著作《以房養(yǎng)老》、《以房養(yǎng)老漫談》、《以房養(yǎng)老30法》等。

具備條件

擁有產(chǎn)權(quán)

自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對(duì)其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也才有可能對(duì)該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。

獨(dú)立住房

在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運(yùn)作。否則，老人亡故后，子女便無處可居。

家境適中

當(dāng)老年人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)基礎(chǔ)甚為雄厚時(shí)，就不會(huì)也不必考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老；而老人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)條件較差，或者沒有自己獨(dú)立的房屋，或者房屋的價(jià)值過低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。

地價(jià)較高

老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經(jīng)濟(jì)快速增長的城市或城郊，住房的價(jià)值很高，且在不斷增值之中，住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養(yǎng)老。但如果住房地處農(nóng)村，或經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，增值幅度不大的不發(fā)達(dá)地區(qū)，因價(jià)值低、不易變現(xiàn)等，將很難適用這一模式。需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

政策解讀

這是金融養(yǎng)老、以房養(yǎng)老的方式之一，在國外較為普遍，在國內(nèi)發(fā)展還剛剛起步。這次《意見》以試點(diǎn)形式寫了進(jìn)來。應(yīng)該講這對(duì)于老年人、對(duì)于保險(xiǎn)公司都是利好消息，如果試點(diǎn)成功的話，對(duì)于解決老年人的養(yǎng)老資金問題，盤活已有房屋資源，擴(kuò)大保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)都有積極意義。

對(duì)此，民政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國務(wù)院發(fā)布《意見》，旨在積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，不斷滿足老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務(wù)需求，同時(shí)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、增加就業(yè)、促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展具有重大意義。

“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”即所謂“以房養(yǎng)老”，只是“完善投融資政策”中的一句話，而且明確是開展試點(diǎn)。在隨國務(wù)院《意見》同時(shí)下發(fā)的重點(diǎn)任務(wù)分工中，也只是45項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)分工中第27項(xiàng)有關(guān)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中的一個(gè)子項(xiàng)目。該負(fù)責(zé)人表示，國務(wù)院《意見》中明確提出發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等多種養(yǎng)老服務(wù)模式。

在投融資、土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠、補(bǔ)貼支持、人才培養(yǎng)和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。對(duì)健全工作機(jī)制、開展綜合改革試點(diǎn)、強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管、加強(qiáng)督促檢查等方面提出了保障措施。

開展“以房養(yǎng)老”在國外一些國家已有成熟的做法。這次國務(wù)院《意見》借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，提出開展這方面的試點(diǎn)，是積極慎重穩(wěn)妥的，目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給方式，進(jìn)而構(gòu)建多樣化、多層次、以需求為導(dǎo)向的養(yǎng)老服務(wù)模式。

民政部副部長竇玉沛表示，我國未來將以多種途徑應(yīng)對(duì)養(yǎng)老問題，在政府兜底的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)社會(huì)力量積極參與養(yǎng)老服務(wù)，“以房養(yǎng)老”是市場化運(yùn)作的一種高端化服務(wù)，是自愿的、自主選擇的行為。竇玉沛指出，《意見》明確提出政府要堅(jiān)持保障基本，重點(diǎn)為城鄉(xiāng)“三無”老人，低收入老人，經(jīng)濟(jì)困難的失能、半失能老人提供無償或低收費(fèi)的供養(yǎng)、護(hù)理服務(wù)，進(jìn)一步明確了政府的兜底責(zé)任，對(duì)城鄉(xiāng)困難老年人是利好消息。同時(shí)面對(duì)廣大公眾將著力構(gòu)建多樣化、多層次的養(yǎng)老服務(wù)保障模式。

國土部：宅地70年后續(xù)期不影響以房養(yǎng)老

住宅建設(shè)用地使用期到期后，如何自動(dòng)續(xù)期尚無明確規(guī)定，是否會(huì)影響一些人的以房養(yǎng)老計(jì)劃？國土部官員認(rèn)為，不會(huì)影響。

《物權(quán)法》對(duì)住宅建設(shè)用地使用期期滿后怎么辦，只有四個(gè)字“自動(dòng)續(xù)期”。這讓不少人擔(dān)憂，以普遍的70年使用期為例，70年后續(xù)期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎么交這些具體問題都沒有明確的規(guī)定，更讓有以房養(yǎng)老想法的人心存顧慮。國土資源部副部長贠小蘇表示，尚無具體規(guī)定，但他認(rèn)為不會(huì)影響到有以房養(yǎng)老想法的人的計(jì)劃。

相關(guān)政策

1、“以房養(yǎng)老”或解決養(yǎng)老金短缺

“以房養(yǎng)老”是國際上成熟、普遍養(yǎng)老方式之一，國內(nèi)初起步

隨著“老齡化”加速到來，養(yǎng)老金“缺口”成為學(xué)界和公眾擔(dān)心的問題。“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”是國際上成熟、普遍的金融養(yǎng)老、以房養(yǎng)老方式之一，在國內(nèi)卻初起步。民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長詹成付說，這次《意見》以試點(diǎn)形式寫了進(jìn)來，對(duì)于老年人、對(duì)于保險(xiǎn)公司都是利好消息，若試點(diǎn)成功，對(duì)于解決老年人的養(yǎng)老資金“短缺”問題，盤活已有房屋資源，擴(kuò)大保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)都有積極意義。

2、醫(yī)療機(jī)構(gòu)“入駐”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

各地要促進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生資源進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)和居民家庭

《意見》提出，各地要促進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生資源進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)和居民家庭。衛(wèi)生管理部門要支持有條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)。二級(jí)以上綜合醫(yī)院應(yīng)當(dāng)開設(shè)老年病科，增加老年病床數(shù)量，做好老年慢病防治和康復(fù)護(hù)理。按照國務(wù)院部署，我國探索醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作新模式，醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為老年人建立健康檔案，建立社區(qū)醫(yī)院與老年人家庭醫(yī)療契約服務(wù)關(guān)系，開展上門診視、健康查體、保健咨詢等服務(wù)，加快推進(jìn)面向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)試點(diǎn)。

3、新建社區(qū)須配建養(yǎng)老設(shè)施

按照人均用地不少于0.1平方米標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)

《意見》提出，凡新建城區(qū)和新建居住（?。﹨^(qū)，要按照人均用地不少于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，與住宅同步規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收和交付使用；老城區(qū)和已建成的居?。ㄐ。﹨^(qū)，要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

詹成付介紹，國務(wù)院要求，國土資源部等相關(guān)部門，出臺(tái)具體政策，將各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃；各地各單位可將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。

《意見》明確，民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府開辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，對(duì)營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地優(yōu)先保障供應(yīng)。同時(shí)，詹成付稱，民政部將會(huì)同國土部等部門制定政策，嚴(yán)防以興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之名，行經(jīng)營房地產(chǎn)之實(shí)。

發(fā)展現(xiàn)狀

國外模式

美國

“以房養(yǎng)老”模式的專業(yè)名稱叫做“倒按揭”。倒按揭是上世紀(jì)80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。如今，倒按揭在美國日趨興旺，常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍(lán)本的。美國的倒按揭貸款放貸對(duì)象是62歲以上的老年人。

1、聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的住房倒按揭貸款。用戶盡可能長時(shí)間生活在自己住房內(nèi)，并在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。

2、聯(lián)邦住房管理局無保險(xiǎn)的倒按揭貸款。

3、放貸者有保險(xiǎn)的倒按揭貸款。

住房資產(chǎn)高則可貸款數(shù)額高；年紀(jì)大的住戶貸款數(shù)額高，這是由于其預(yù)期壽命短，意味著還貸周期短；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低，因其組合預(yù)期壽命大于單身者；預(yù)期住房價(jià)值增值高可貸款數(shù)額高。

加拿大

超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產(chǎn)抵押給銀行，貸到10萬加元，該老人15年后“歸西”后，銀行將其房產(chǎn)處置后獲得20萬加元，減去10萬加元的貸款，再減去15年的貸款利息后，剩余的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。

新加坡

有三種方式選擇：第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入；

第二種，對(duì)于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人并且已經(jīng)搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風(fēng)險(xiǎn)小的產(chǎn)品來獲得收益。新加坡允許當(dāng)事人根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅后換取5房式的組屋，然后再換取3房式的組屋，依次類推；

第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。

老人仍居住在自己的住房內(nèi)，當(dāng)其死亡后，產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，“剩余價(jià)值”交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能參加倒按揭操作。這里需要說明的是，組屋是由新加坡政府出資,大致相當(dāng)于我國的經(jīng)濟(jì)適用房，這類房產(chǎn)不能選擇倒按揭。

日本

日本以房養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計(jì)具有局限性。日本是自然災(zāi)害嚴(yán)重的國家，在日本人心目中，土地遠(yuǎn)比木結(jié)構(gòu)房屋重要。因此，在日本的房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算中，政府乃至很多金融機(jī)構(gòu)只計(jì)算土地價(jià)值。而且，一般只能以附帶土地所有權(quán)的“別墅”作為擔(dān)保物，這就意味著即便是高檔公寓也會(huì)被擋在門外（因其土地為共有）。此外，大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)提供的商業(yè)產(chǎn)品只限定接受日本某地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保。

為了防止合同到期或老人去世后出現(xiàn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難，日本以房養(yǎng)老產(chǎn)品大多限制老人與他人共同居住，有的只允許老人與65歲以上配偶共同居住。

但是，日本老年人的養(yǎng)老問題日漸突顯。2010年日本“高齡社會(huì)白皮書”中統(tǒng)計(jì)顯示：65%的日本老人對(duì)其儲(chǔ)蓄額不滿意，且62.8%的老人希望“一直住在原來的住房里”。同時(shí)，日本內(nèi)務(wù)省統(tǒng)計(jì)出65歲以上日本老人的住宅自有率達(dá)到了88.9%。在這樣的背景下，日本采取了許多措施推動(dòng)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的普及。

推進(jìn)二手房“適用壽命長期化”建設(shè)。不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估低了，老人獲得的養(yǎng)老金會(huì)減少；評(píng)估高了，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。為此，日本國土交通大臣確定，必須由從事不動(dòng)產(chǎn)買賣以及房地產(chǎn)開發(fā)（房屋改造業(yè)者）以外的第三人機(jī)構(gòu)對(duì)二手房進(jìn)行檢查和評(píng)估。同時(shí)，日本創(chuàng)設(shè)了“住宅性能標(biāo)示制度”，并制定了《住宅品質(zhì)確保促進(jìn)法》，要求開發(fā)商在一定年限內(nèi)完全承擔(dān)房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，不僅要對(duì)房屋結(jié)構(gòu)缺陷承擔(dān)責(zé)任，而且對(duì)屋頂、外墻等漏雨、滲水等也必須承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

鼓勵(lì)銀行和保險(xiǎn)公司聯(lián)手開發(fā)產(chǎn)品。在老人健康和壽命把握方面，人壽險(xiǎn)公司強(qiáng)一些，但不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保則是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司更勝一籌，而且，保險(xiǎn)公司不能直接向老人放款融資。因此，日本過去的商業(yè)產(chǎn)品主要由保險(xiǎn)公司作為中間人，最后由“銀行”向老人放貸。但銀行對(duì)于該產(chǎn)品管理除需緊盯不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)以外，還必須定期把握老人的生活環(huán)境及狀況，因此，管理成本相當(dāng)高。為了解決保險(xiǎn)公司摸不著頭腦、銀行也不愿放貸的問題，日本逐漸出現(xiàn)了銀行和保險(xiǎn)公司共同開發(fā)，乃至金融集團(tuán)下各金融公司聯(lián)合開發(fā)的情況。

推廣“儲(chǔ)蓄連動(dòng)型住宅抵押貸款”。日本還開發(fā)了儲(chǔ)蓄連動(dòng)型住宅抵押貸款，在該產(chǎn)品項(xiàng)下，如果老人購買了銀行的“倒按揭”產(chǎn)品，則只要老人在同一家銀行擁有存款，則相同金額部分的存款利率可以和貸款利率相抵。

“連帶保證人”與“補(bǔ)充型公共保險(xiǎn)制度”。此外，或許我們還可以吸收日本以房養(yǎng)老制度前期失敗的教訓(xùn)：允許老人和自己的子女共同居住。這對(duì)我國有重大現(xiàn)實(shí)意義，我國獨(dú)生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。為此，我們或可在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，將同住的子女列為貸款的連帶保證責(zé)任人。這樣一來，如果老人去世后子女能夠償還貸款的，則不必拍賣房屋；另外一方面，子女作為老人的繼承人，意味著銀行拍賣所得款項(xiàng)在抵銷借貸之后的余款必須還給子女，而如果出現(xiàn)房屋抵押價(jià)值低于貸款總額時(shí)，超出部分可以視為“老人的借債”，而子女則必須對(duì)超出部分進(jìn)行償還。而且，將子女作為“連帶保證人”，還可防范子女的道德風(fēng)險(xiǎn)。

為避免老人最終的融資總額超過其提供的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，日本也在積極研究美國的“公共保險(xiǎn)”制度。如果出現(xiàn)老人最終的融資總額超過其提供的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，“公共保險(xiǎn)”將作為補(bǔ)充。在美國的各種以房養(yǎng)老產(chǎn)品中，聯(lián)邦政府的房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款 - HECM產(chǎn)品面向低收入者，且HECM的利用率相當(dāng)之高，全美很多金融機(jī)構(gòu)都提供這種產(chǎn)品，理由就是該產(chǎn)品適用FHA保險(xiǎn)（補(bǔ)充型公共險(xiǎn)）。

英國

英國以房養(yǎng)老模式更多借助保險(xiǎn)公司力量。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過1/3英國人打算利用房產(chǎn)籌集養(yǎng)老金。有一成退休者被迫出售房產(chǎn)或換成較小房子來維持生計(jì)。英國的“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。據(jù)調(diào)查，大約有20%的50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國家去養(yǎng)老。

由于英國的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險(xiǎn)公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費(fèi)用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在這一領(lǐng)域運(yùn)作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權(quán)益還是有保障的。

中國實(shí)施

2006年，全國政協(xié)委員、時(shí)任建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明就建議對(duì)此成立課題組進(jìn)行調(diào)研，選擇大城市做試點(diǎn)，等到運(yùn)作成熟后向全國推廣。

2007年，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是，上海模式從一開始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。其基本模式為：老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用。

2011年，在全國召開的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會(huì)上，民政部部長李立國說，城鄉(xiāng)老人家庭中，空巢家庭超過50%，部分大中城市達(dá)70%。民政部將試推“以房養(yǎng)老”。民政部副部長竇玉沛指出，要積極引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)老年食品、老年住宅、“以房養(yǎng)老”等服務(wù)市場。這可以看成國家在以房養(yǎng)老政策方面最新的表態(tài)。

2013年9月13日，中國政府網(wǎng)全文公布近日由國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出：“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。這是21世紀(jì)國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)人批示研究這項(xiàng)保險(xiǎn)服務(wù)之后，第一次由國務(wù)院常務(wù)會(huì)議正式提出要求，由此再度成為輿論熱議的焦點(diǎn)，贊成者和反對(duì)者，不一而足。

2014年3月20日根據(jù)《征求意見稿》，保監(jiān)會(huì)有望在北京、上海、廣州和武漢這4個(gè)城市先行試點(diǎn)。在保險(xiǎn)公司試點(diǎn)資格方面，保監(jiān)會(huì)表示需滿足7個(gè)條件，如已開業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于2億元，能對(duì)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行合理定價(jià)等。

此外，《征求意見稿》對(duì)保險(xiǎn)公司參與以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點(diǎn)提出總量限制。試點(diǎn)期間，單個(gè)保險(xiǎn)公司開展試點(diǎn)業(yè)務(wù)，接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過：4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億的部分。單個(gè)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。以一家保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)為1000億元為例，其試點(diǎn)以房養(yǎng)老接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過4%×200億+0.2%×800億=9.6億元。

保監(jiān)會(huì)還要求，保險(xiǎn)公司在宣傳該產(chǎn)品時(shí)候一定要如實(shí)介紹，明確提示消費(fèi)者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評(píng)估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用；不得向不符合要求的客戶推介業(yè)務(wù)。房產(chǎn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共擔(dān)。

此外，對(duì)于該產(chǎn)品的銷售，保險(xiǎn)營銷員需要持證上崗，經(jīng)考核通過后才可取得反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)銷售資格。而為了充分保護(hù)客戶的“反悔權(quán)”，征求意見特別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于15個(gè)自然日”，比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期有所增加。一險(xiǎn)企人士告訴記者，該業(yè)務(wù)面臨很多風(fēng)險(xiǎn)，如70年產(chǎn)權(quán)問題等，他分析參與的保險(xiǎn)公司做法會(huì)比較保守。?

各地試水

2014年6月23日，中國保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），將于7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。這意味著，“以房養(yǎng)老”政策正式落地。

【試點(diǎn)城市】四城試點(diǎn)2年

《意見》指出，此次試點(diǎn)選擇在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市實(shí)行。保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在我國尚屬新生事物。保險(xiǎn)公司開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。

保監(jiān)會(huì)對(duì)此非常慎重，設(shè)立了2年的試點(diǎn)期，希望通過試點(diǎn)的方式，逐步積累經(jīng)驗(yàn)?；谏鲜鲈?，保監(jiān)會(huì)決定僅在個(gè)別城市開展試點(diǎn)工作。其中北京、上海、廣州作為一線城市，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)市場相對(duì)較為成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量較大；武漢和北京均已有保險(xiǎn)公司投資興建養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開展一些嘗試和探索。

【保險(xiǎn)公司】開業(yè)至少5年

保監(jiān)會(huì)指出，支持符合資格要求、參與意愿較強(qiáng)、具備一定專業(yè)能力和技術(shù)水平的保險(xiǎn)公司參與試點(diǎn)工作。申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司應(yīng)開業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于20億元；滿足保險(xiǎn)公司償付能力管理規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%；具備開展反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)所必須的專業(yè)技術(shù)、管理能力和各類專業(yè)人員等。

【自愿參與】有30天猶豫期

據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)是建立在自愿基礎(chǔ)之上的，凡是符合《意見》相關(guān)規(guī)定的老年人均可根據(jù)個(gè)人意愿和養(yǎng)老需求自主決定是否投保。

根據(jù)保監(jiān)會(huì)的規(guī)定，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。同時(shí)，按照保險(xiǎn)公司是否參與分享房產(chǎn)增值收益分為參與型產(chǎn)品、非參與型產(chǎn)品。

這份指導(dǎo)意見從老年人角度進(jìn)行規(guī)定，例如“產(chǎn)品條款簡單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客戶的猶豫期不得短于30個(gè)自然日，如不愿意繼續(xù)持有該合同，可選擇在猶豫期內(nèi)解除合同”等。

由于該項(xiàng)業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，保監(jiān)會(huì)建議老年人應(yīng)當(dāng)在充分了解該項(xiàng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上再選擇是否購買，并在購買過程中特別關(guān)注確認(rèn)銷售人員資格，并確認(rèn)房產(chǎn)價(jià)值由具備國家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。此外，建議老年人由家屬或律師陪同簽署保險(xiǎn)合同。

【上?！渴茉L者普遍不看好

作為“以房養(yǎng)老”的首倡者、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇曾公開表示，中國“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)需滿足三個(gè)條件，即高房價(jià)的城市，高潛質(zhì)的房屋，高素質(zhì)的老人。隨著我國老齡化人口越來越龐大，失獨(dú)家庭比重也在不斷增加，未來“丁克”家庭比重也可能隨之上升，上述群體或成為“以房養(yǎng)老”的主要受眾。

此前，華東師范大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)學(xué)生做的1400份相關(guān)調(diào)查顯示，上海有子女群體不愿意參加“以房養(yǎng)老”比例高達(dá)80.3%，相比之下，無子女群體中有55.3%不愿意參加。

南京：倒按揭南京模式：南京湯山“溫泉留園”，此前已在國內(nèi)首個(gè)公開推出倒按揭性質(zhì)的“以房換養(yǎng)”舉措。該園規(guī)定擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年屆六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。

上海：上海的“以房自助養(yǎng)老”初定做法是：65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心交付。

香港：內(nèi)地?zé)嶙h以房養(yǎng)老，通過將自有房屋抵押貸款，用作支付退休金。類似措施香港政府在2011年即推出安老按揭（又稱“逆按揭”）計(jì)劃，允許年齡在55歲以上的香港居民，將個(gè)人名義持有的樓齡在50年以下的住宅物業(yè)向銀行提出按揭。

計(jì)劃推出至今，香港按揭證券公司共接獲459宗申請(qǐng)，借款人平均年齡為69歲，每月領(lǐng)取的年金平均為13700元 - 港元）。

新按揭：新疆保投國際所推行的新型以房養(yǎng)老模式則完全沒有以上三種限制。

1、房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生任何變化，最終仍歸原產(chǎn)權(quán)人所有并且最終享有財(cái)產(chǎn)分配權(quán)；

2、老年人不需要要與子女分開居住，不受房屋的出租或者抵押的影響可以隨意支配所有權(quán)；

3、對(duì)個(gè)人年齡沒有任何要求。

比如“30歲的王先生購買價(jià)值100萬元的房產(chǎn)，按揭20年，期滿后通過金融機(jī)構(gòu)開始每年按總房款一定比例逐年返還，直至返還完總房款”。提出以房養(yǎng)老的基本設(shè)想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個(gè)人家庭擁有資源在個(gè)人家庭的一生予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動(dòng)產(chǎn)通過一定的形式和機(jī)制，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的流動(dòng)，以對(duì)家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應(yīng)的功用。

此方案在充分滿足老百姓安居樂業(yè)的心理的基礎(chǔ)之上，又能體現(xiàn)以房養(yǎng)老、老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所教，老有所學(xué)，老有所為，老有所樂的精神。該方案正與各大金融機(jī)構(gòu)緊鑼密鼓的實(shí)施中。

中信銀行：2011年10月9日，中信銀行率先公布實(shí)施“以房養(yǎng)老”（養(yǎng)老按揭）方案。

存在問題

法律制度

法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，政府層面的“以房養(yǎng)老”就很難推行?！耙苑筐B(yǎng)老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門一起制定具體的政策和細(xì)則才可能得到推展。

“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境。“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。

如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評(píng)估來說，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評(píng)估結(jié)果，尤其對(duì)于弱勢(shì)群體來說，更難以得到及時(shí)、公正、合理的處理。有相關(guān)人士表示，在將來新修訂的老年人權(quán)益保障法時(shí)，應(yīng)設(shè)立對(duì)老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則。

養(yǎng)老觀念

“養(yǎng)兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)還不怎么發(fā)達(dá)、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。有評(píng)論者指出，“以房養(yǎng)老”折射出的是中低收入群體深深的無奈，養(yǎng)兒就是防老，我認(rèn)為主要是社會(huì)的大環(huán)境的重壓，每個(gè)人可能都不能應(yīng)付這個(gè)社會(huì)，但是我們的專家學(xué)者總是讓新一代適應(yīng)社會(huì)，沒有辦法。

金融機(jī)構(gòu)

“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)，其中擔(dān)心房價(jià)下行是主要原因。一位保險(xiǎn)從業(yè)者說，這項(xiàng)工作的“難度在于，對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格中長期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時(shí)間越長風(fēng)險(xiǎn)越大。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善。好點(diǎn)的養(yǎng)老院收費(fèi)太高，還要找關(guān)系；差的服務(wù)又不到位。

產(chǎn)權(quán)制約

我國推行的住宅用地70年年限也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。

適用人群

按照現(xiàn)有情況分析，符合條件的最有可能是獨(dú)居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔(dān)心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對(duì)房屋的所有權(quán)，落入“沒房也沒錢”境況。

五大誤區(qū)

誤區(qū)一：以房養(yǎng)老就是“倒按揭”

日常談到以房養(yǎng)老，進(jìn)入大家視野的首先就是倒按揭這一舶來品，正式名稱為反向抵押貸款，但如就此認(rèn)為以房養(yǎng)老只有倒按揭這一種方式，顯然是個(gè)極大的誤讀。難道以房養(yǎng)老就是“自古華山一條路”，除了倒按揭這種美國來的舶來品，就沒有其他可行之路嗎？顯然不是這樣。

以房養(yǎng)老是我們凝結(jié)了若干理論之后創(chuàng)建的一種新的養(yǎng)老理論，是我們今天正在大力倡導(dǎo)，并努力促使其早日得以實(shí)現(xiàn)的一種新的養(yǎng)老理念，是一種將房產(chǎn)與養(yǎng)老通過金融保險(xiǎn)機(jī)制相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)功能自主創(chuàng)新的新思想，這就是如何運(yùn)用大家都擁有的住房中蘊(yùn)含的巨大價(jià)值，尤其是運(yùn)用每個(gè)人最終死亡后仍然會(huì)遺留房產(chǎn)的巨大余值，將其在自己生前就提前變現(xiàn)套現(xiàn)，就能作為養(yǎng)老金使用。以房養(yǎng)老的理念之下則聚集了眾多的具體操辦模式，據(jù)我們大致歸納可包容30種，倒按揭只是其中最為典型也最為復(fù)雜的一種，并非一定要將以房養(yǎng)老等同于倒按揭。

以房養(yǎng)老應(yīng)當(dāng)如何搞，有著較多選擇，需要給予積極關(guān)注。從廣義的角度看待以房養(yǎng)老，根據(jù)我們的廣泛調(diào)研和深入研討，各種以房養(yǎng)老模式可簡單地分為金融保險(xiǎn)模式和非金融保險(xiǎn)模式，前者如倒按揭、房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)或售房養(yǎng)老等，必須要金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與其間才可能真正實(shí)施、順利運(yùn)營；后者如我們還將要談到的售房入院養(yǎng)老、租房入院養(yǎng)老、遺贈(zèng)扶養(yǎng)、房產(chǎn)置換、房產(chǎn)租換、投房養(yǎng)老、售后回租、招徠房客、異地養(yǎng)老、基地養(yǎng)老等，則都屬于非金融保險(xiǎn)領(lǐng)域，它并不需要保險(xiǎn)公司和銀行的介入，只要政府大力倡導(dǎo)，構(gòu)筑平臺(tái)，老年人自己解放思想，開動(dòng)腦筋，就可以實(shí)地操作，將會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)也要小得多。這些看上去大相徑庭的做法，其實(shí)都可以實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的大目標(biāo)，也都可以稱之為以房養(yǎng)老。

以房養(yǎng)老的實(shí)質(zhì)，是要通過種種的金融與非金融的運(yùn)營機(jī)制與手段，將老年人身故后將會(huì)遺留房產(chǎn)的巨大價(jià)值，提前變現(xiàn)套現(xiàn)到生前使用，是要將廣大家庭普遍擁有的住房資源給予價(jià)值上的變現(xiàn)盤活，空間場所的充分運(yùn)用，權(quán)屬功能層面的有益轉(zhuǎn)換，使得它能在養(yǎng)老保障問題上派上更大用場，以切實(shí)可行地達(dá)到用房子養(yǎng)老的目標(biāo)，都是我們這里談到的以房養(yǎng)老。簡單而言，就是“以房換錢養(yǎng)老”，這就解決了目前國家、社會(huì)乃至家庭個(gè)人，最為頭痛的養(yǎng)老資金籌措的大問題。

誤區(qū)二：“倒按揭”是養(yǎng)老金全部來源

中國人民大學(xué)老年學(xué)研究所杜鵬所長認(rèn)為，已步入老年的人，大部分并沒有購買商品房，而多是單位分房，真正有條件以房養(yǎng)老的人，是四五十歲、購有商品房的中年人。其次從北京、上海、南京、重慶等城市的實(shí)踐來看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年齡在60歲以上，這兩個(gè)條件其實(shí)已經(jīng)將適用這種養(yǎng)老模式的老人限制在一個(gè)相對(duì)數(shù)量并不大的圈子里。

事實(shí)上，對(duì)于這個(gè)范圍內(nèi)的老人來說，“倒按揭”補(bǔ)償?shù)馁Y金并不是養(yǎng)老金的最主要來源。房屋提供的倒按揭資金只是他們養(yǎng)老金的補(bǔ)償，不是支柱。

誤區(qū)三：“倒按揭”能免除贍養(yǎng)義務(wù)

以房養(yǎng)老模式解決的只是誰給付養(yǎng)老金的問題，而不是誰來照顧老人的問題。老人在哪里養(yǎng)老，如何度過晚年時(shí)光，誰來照顧他們的起居，誰為他們排遣孤獨(dú)，這些困擾著中國老齡化社會(huì)的核心問題并不能因?yàn)椤暗拱唇摇倍玫酵咨平鉀Q。“倒按揭”至多能補(bǔ)償養(yǎng)老金，卻無法免除兒女的贍養(yǎng)義務(wù)。

一些社會(huì)學(xué)專家曾評(píng)價(jià)，對(duì)“以房養(yǎng)老”模式過度抬高的隱患之一就是，將養(yǎng)老的概念等同于給付養(yǎng)老金，以為讓老人生活、醫(yī)療的費(fèi)用有著落就解決了養(yǎng)老問題。這無疑夸大了贍養(yǎng)義務(wù)中經(jīng)濟(jì)扶助的成分，而忽視了兒女在贍養(yǎng)義務(wù)中還應(yīng)履行的照顧義務(wù)。

誤區(qū)四：“以房養(yǎng)老”改變“養(yǎng)兒防老”

中國老人通常的做法是將房產(chǎn)傳給子女。這種做法緣于一種家庭功能的觀念，幾千年流傳下來的觀念不可能輕易被一種新型的養(yǎng)老模式顛覆。

“以房養(yǎng)老”本是個(gè)舶來品，從它在西方國家、新加坡到我國的變身過程中就可以看到，中國固有的家庭功能觀念發(fā)揮了強(qiáng)大作用。在美國，“以房養(yǎng)老”有這樣一種模式，退休人員可將自己的房屋做抵押，每年從銀行取得一定的貸款作為生活補(bǔ)貼。夫婦去世后，房屋首先被用來彌補(bǔ)銀行借款及其利息，有剩余時(shí)再留做兒女繼承。雖然這也牽涉到兒女的繼承問題，但與中國父母將房屋無償“留給”子女是完全不同的兩種情況。

誤區(qū)五：重觀念改變輕操作難度

長城人壽保險(xiǎn)北京分公司總經(jīng)理焦益寬表示，國內(nèi)從未有過“倒按揭”先例，它需要在專業(yè)人士評(píng)估后進(jìn)行專門開發(fā)，并不可能短時(shí)間內(nèi)完成。最令人頭疼的還是政策層面的問題，國內(nèi)不允許金融混業(yè)，因此保險(xiǎn)公司不被允許做反向按揭業(yè)務(wù)。

浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院柴效武教授更傾向于讓銀行成為“反向抵押貸款”的介入者。柴教授認(rèn)為，這種養(yǎng)老模式包括售房和養(yǎng)老兩個(gè)步驟，合并在一起，直接由銀行來辦理。銀行信用度相對(duì)較高，可以增加業(yè)務(wù)量，降低交易費(fèi)用。銀行如果愿意接受這項(xiàng)業(yè)務(wù)，一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款，另一方面，銀行的利潤可能來自房屋未來的增值、原價(jià)和房屋未來價(jià)值之間的差額等等。

但國內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)同樣也有困惑。光大銀行私人業(yè)務(wù)部個(gè)人信貸處處長肖英男認(rèn)為，這項(xiàng)業(yè)務(wù)要求銀行主動(dòng)地去經(jīng)營房產(chǎn)。銀行通過反向按揭，即使拿到了房產(chǎn)，但如何處置仍是個(gè)大問題。以往國內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動(dòng)的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，而不是主動(dòng)地去買賣房產(chǎn)。

各方觀點(diǎn)

早在2004年，浙大學(xué)者柴效武就提出“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”觀點(diǎn)，當(dāng)時(shí)社會(huì)反響較大，隨著老齡化社會(huì)的到來，“以房養(yǎng)老”觀點(diǎn)越來越被社會(huì)民眾所接受。

贊同

2010年初，廣州市政府提出“以房養(yǎng)老”模式，發(fā)布《關(guān)于大力推進(jìn)廣州保險(xiǎn)業(yè)綜合改革試驗(yàn)的意見》，《意見》稱廣州將推動(dòng)建立延稅型養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，探索發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。一時(shí)間引起社會(huì)熱議，年輕人比老年人更認(rèn)同“以房養(yǎng)老”，而丁克一族更表示歡迎。

以“廣州可以實(shí)行以房養(yǎng)老嗎”為題進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，由于上網(wǎng)人以年輕人居多，可視為對(duì)年輕人的調(diào)查。調(diào)查到結(jié)束共收到966票，其中反對(duì)者比贊成者多出近一成。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，認(rèn)為“以房養(yǎng)老”在廣州由于條件尚未成熟，不可行的反對(duì)者占54.76%；而認(rèn)為可行表示支持的贊成者占45.24%。

反對(duì)

而在隨機(jī)采訪的10個(gè)老人中，反對(duì)“以房養(yǎng)老”占了九成，大部分認(rèn)為房子住了大半輩子，都有感情了，要留給子女。表示支持的是一個(gè)無子女的老太太，想留給子女也沒法留。

瑞滿金融學(xué)校王立博老師：中國房價(jià)成本過高，需要兩代人甚至夫妻工作50年才能購買一套房，剩下的20年產(chǎn)權(quán)反向抵押解決養(yǎng)老有可行性，但是，房價(jià)不合理，從歷史來看，不可能持久，所以，以房養(yǎng)老存在合理性問題。

歷經(jīng)過程

2006年

早在2006年，全國政協(xié)委員、時(shí)任建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明就建議對(duì)此成立課題組進(jìn)行調(diào)研，選擇大城市做試點(diǎn)，等到運(yùn)作成熟后向全國推廣。

2007年

2007年的時(shí)候，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是，上海模式從一開始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。其基本模式為：老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用。

2011年

2011年，在全國召開的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會(huì)上，民政部部長李立國說，城鄉(xiāng)老人家庭中，空巢家庭超過50%，部分大中城市達(dá)70%。民政部將試推“以房養(yǎng)老”。

民政部副部長竇玉沛指出，要積極引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)老年食品、老年住宅、“以房養(yǎng)老”等服務(wù)市場。這可以看成國家在以房養(yǎng)老政策方面最新的表態(tài)。

2013年

2013年9月13日，中國政府網(wǎng)全文公布近日由國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出：“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。

推行障礙

觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠兒不靠房”仍是主流觀念

“以房養(yǎng)老”是指老人通過抵押房屋產(chǎn)權(quán)，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。

這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。但記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少人對(duì)這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會(huì)讓父母賣房養(yǎng)老;兒女沒出息，不會(huì)準(zhǔn)父母賣房養(yǎng)老”表明對(duì)以房養(yǎng)老不看好。

“但存方寸地，留與子孫耕，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，多數(shù)人是過不了‘觀念坎’?！北本煼洞髮W(xué)中國公益研究院院長王振耀說。

“以房養(yǎng)老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。人們?cè)凇耙苑筐B(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現(xiàn)行稅制下，人們沒有動(dòng)力。上海民政部門調(diào)查則顯示，高達(dá)90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。

社保專家表示，觀念的轉(zhuǎn)變需要加大對(duì)“以房養(yǎng)老”這一新的養(yǎng)老方式的正確宣傳引導(dǎo)，特別是厘清認(rèn)識(shí)誤區(qū)。即以房養(yǎng)老只是讓渡房產(chǎn)獲得改善型養(yǎng)老待遇，并非拿房子換基本養(yǎng)老待遇。“同時(shí)這也是一種個(gè)性化選擇，可先從失獨(dú)和丁克家庭做起?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長孟曉蘇說。

保障之困：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”，即便有錢會(huì)否無處養(yǎng)老?

對(duì)于贊同“以房養(yǎng)老”模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。家住北京西城區(qū)的老楊略帶顧慮地說：“如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店’?”

“養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏是以房養(yǎng)老推行的最大障礙?！比珖B(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)專家委員會(huì)委員傅旻說。民政部的數(shù)據(jù)顯示，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位365萬張，平均每50個(gè)老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬，“養(yǎng)老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養(yǎng)老錢冒險(xiǎn)。”

傅旻認(rèn)為，在美國“以房養(yǎng)老”是老人為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，往往將自有產(chǎn)權(quán)住房賣掉住進(jìn)擁有完善養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。中國當(dāng)務(wù)之急是加大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，補(bǔ)充資源短板?！翱梢詮亩愂諆?yōu)惠、簡政放權(quán)等方面著手降低民資進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的門檻，吸引更多社會(huì)力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質(zhì)有保障。”

操作之困：金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)割裂，老人“擔(dān)心”機(jī)構(gòu)“畏難”

“以房養(yǎng)老”實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，牽涉到保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營為最大障礙。中信銀行于2012年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，是國內(nèi)較早試點(diǎn)“養(yǎng)老按揭”的銀行。但該業(yè)務(wù)推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

“比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個(gè)處置能力。如果實(shí)行住房反向抵押保險(xiǎn)，本質(zhì)上也是個(gè)反向抵押貸款，而保險(xiǎn)公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)。”中信銀行合肥分行消費(fèi)金融部經(jīng)理邱林坦言。

記者在采訪多家房地產(chǎn)評(píng)估公司時(shí)，得到的回復(fù)多是“沒有開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)”。一位評(píng)估人員說：“不是沒有熱情做，而是現(xiàn)為缺乏統(tǒng)一平臺(tái)，業(yè)務(wù)割裂太嚴(yán)重?！币晃槐ｋU(xiǎn)公司高管則稱：“如果國家能給我們一個(gè)政策，允許保險(xiǎn)業(yè)做按揭貸款業(yè)務(wù)，那么我們還是可以做的。”

王振耀等專家表示，政府應(yīng)當(dāng)搭建好房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，并在住房反向抵押貸款或保險(xiǎn)初期，對(duì)申請(qǐng)人和經(jīng)營機(jī)構(gòu)給予一定稅收優(yōu)惠;對(duì)于出現(xiàn)房價(jià)波動(dòng)，引入由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場化保險(xiǎn)公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，一旦“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)推行，銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)手握大量房產(chǎn)，就需要盤活交易。現(xiàn)亟須建立這樣一個(gè)批量交易的平臺(tái)。

政策之困：70年有限房屋產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬變更怎么辦?

據(jù)上海市民政局老齡工作處處長袁俊良介紹，上海從2007年就醞釀“以房養(yǎng)老”，但推行多年僅成功6例，重要原因就是“居民普遍預(yù)計(jì)房價(jià)將上漲，老人會(huì)吃虧”。而對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房價(jià)波動(dòng)下行，保險(xiǎn)公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險(xiǎn)也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人，那么雙方當(dāng)事人都會(huì)受到很大損失。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長郝演蘇介紹，房價(jià)的高度波動(dòng)性是影響以房養(yǎng)老交易雙方博弈的重要因素。如果房價(jià)上漲，扣除貸款額、各種費(fèi)用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。

借款人可以充分享受房價(jià)上漲的好處。但是如果房價(jià)下跌，貸款額大于房價(jià)，金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大。在發(fā)達(dá)國家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式。特別是對(duì)房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。

如果出現(xiàn)房價(jià)波動(dòng)，還有一種由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場化保險(xiǎn)公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制也是關(guān)鍵。

有意愿推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還普遍希望，國家早日明確70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。一旦鋪開試點(diǎn)，那么參與的金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。從防范金融風(fēng)險(xiǎn)和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。